Mieten im Einzelhandel brechen in Großstädten ein

Mietpreis-Rückgang in München von knapp 30%

Der Einzelhandel in Deutschland ist gegenwärtig von vier starken Trends gekennzeichnet: Ein ausgeprägter Leerstand von Ladenflächen in Innenstädten, eine deutliche Preiskorrektur der Einzelhandelsmieten in Großstädten, stabile Mieten für den Einzelhandel in Klein- und Mittelstädten sowie verstärkter Fokus auf Umnutzungspotenziale für Einzelhandelsflächen in Wohnraum in Klein- und Mittelstädten. Dies sind die zentralen Ergebnisse aus dem aktuellen Gewerbepreisspiegel 2021/2022 des IVD – Die Immobilienunternehmer.

In seinem jährlich veröffentlichten Gewerbepreisspiegel erfasst der IVD-Research die Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarkts in ca. 370 Städten und Gemeinden der Bundesrepublik. Grundlage für die Preisangaben bilden Marktpreise aus dem ersten Halbjahr des Jahres 2021. Um den Markt möglichst vollständig zu erfassen, sind die einzelnen Immobilienarten in Kategorien wie die Einzelhandelsparte untergliedert worden.

Pandemie als Treiber des Leerstands

Der sich bereits in den vergangenen Jahren abzeichnende Leerstand in der Einzelhandelsbranche hat pandemiebedingt einen großen Schub bekommen. Laut Erhebung des IVD-Research betrug die Leerstandsquote im Sommer 2021 im bundesweiten Durchschnitt circa 20%. 77% der Immobilienunternehmen gaben an, dass sich der Leerstand bei Ladenflächen in den Innenstädten in den vergangenen acht Monaten noch einmal erhöht hat. Eine deutliche Mehrheit (62%) der IVD-Marktexperten sieht diesen Prozess außerdem als unumkehrbar an.

Top-7 und andere Großstädte mit stärkster Mietpreiskorrektur

Starke Preiskorrekturen sind im Bereich der Einzelhandelsmieten insbesondere bei den Top-7 und anderen Großstädten zu verzeichnen. Dabei zeigte sich, dass der Rückgang umso drastischer war, je höher das Preisniveau vor Pandemie-Beginn lag. An der Spitze steht vor diesem Hintergrund München mit einem Mietpreis-Rückgang von 26,8%, gefolgt von Stuttgart mit 20,3%.

Wesentlich robuster sind die Einzelhandelsmieten in den Klein- und Mittelstädten durch die Pandemie gekommen. Teils befanden sich die Mieten seit fünf Jahren auf unverändertem Niveau (Kleinstädte, Geschäftskern, 1A-Lage, große und kleine Flächen), teils konnten sich die Mietpreise sogar leicht erholen (Kleinstädte, Geschäftskern, 1B-Lage, große Ladenflächen). Die Durchschnittsmieten sind bei kleinen Flächen im Vergleich zum Vorjahr in Mittelstädten um 5,6% und in Kleinstädten um 1,3% zurückgegangen. Dennoch deuten die Marktdaten auch in diesen Städteklassen auf einen eingesetzten Strukturwandel in den Innenstädten hin.

Umnutzung von Gewerbeimmobilien eine gefragte Alternative

Der durch die Pandemie weiter verschärfte Leerstand rückt Umnutzungspotenziale in den Vordergrund. Sinkende Mietpreise und verbreiteter Leerstand bei Einzelhandelsflächen einerseits und weit verbreiteter Nachfrageüberhang nach Wohnraum auf der anderen Seite machen Umnutzungen vor allem außerhalb der Metropolen und Großstädte attraktiver.

In einer Expertenumfrage kam der IVD-Research zu dem Ergebnis, dass mehr als 68% der Immobilienunternehmen Nachfrage erwarten würden, wenn man Einzelhandelsflächen in Wohnraum umwandeln würde. Zudem seien Vermieter bereit, Gewerbeeinheiten in Wohnungen umzuwandeln, wenn es wirtschaftlich darstellbar wäre.

IVD-Präsident Jürgen Michael Schick: „Der Leerstand in vielen Innenstädten – insbesondere in B- und Nebenkernlagen und in Klein- und Mittelstädten – ist kein vorübergehendes Phänomen. Deswegen gewinnen dort Umnutzungspotenziale im Bereich des Einzelhandels, insbesondere mit Blick auf zusätzlichen Wohnraum, an Bedeutung. Vermieter müssen in die Lage versetzt werden, Einzelhandelsflächen, deren Zuschnitt und Belichtung sich für eine Wohnnutzung eignen, entsprechend umzubauen.

Derzeit steht dem jedoch insbesondere das Bauordnungsrecht entgegen. Mit der Umnutzung ist ein Bauantrag zu stellen und damit das aktuelle Baurecht einzuhalten, was wirtschaftlich schwer umsetzbar ist. Diesem sollte das Bauordnungsrecht der Länder Rechnung tragen und zugunsten von Wohnraum Ausnahmen schaffen.“

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband